Divisions en volumes
Comment sécuriser vos ensembles immobiliers ?
Volumétrie et droit de l’urbanisme, opérations d’aménagement, déclassement en volumes : autant de sujets vecteurs de problématiques décryptées par nos experts dans le cadre de la conférence EFE "Divisions en volumes".
Ces journées sont l’occasion unique d’appréhender les enjeux de cette « technique » complexe et d’en comprendre tous les rouages pour vous permettre de sécuriser vos ensembles immobiliers. Animées par des juristes, notaires et géomètres experts, elles sont aussi l’occasion de mises en situation concrètes dans le cadre d’un atelier pratique.
- Mesurer l’opportunité de recourir à la division en volumes ainsi que tous ses aspects juridiques et techniques
- Assurer la gestion des ensembles en volumes
- Identifier les autorisations nécessaires pour diviser et choisir l'opération qui est la plus adaptée à celle-ci
- Maîtriser la technique de la Division en Volumes tant sur le plan juridique que technique.
Les acquis de cette conférence ne seront pas évalués.
- Notaires
- Avocats en droit de l’immobilier et de la construction
- Géomètres-experts
- Directeurs et responsables des services technique, juridique, urbanisme et foncier des collectivités territoriales
- Directeurs et responsables de l’immobilier
- Ingénieurs et chargés des projets fonciers
- Juristes et conseils des collectivités territoriales
- Sociétés d’économie mixte, SPL et SPLA
- Promoteurs, constructeurs, aménageurs et lotisseurs
- Maîtres d’ouvrage publics et privés
- Sociétés et organismes HLM
- Gestionnaires d’immeubles et de centres commerciaux
Quels sont les enjeux de la Division en volumes ?
- Comment organiser de manière efficiente des ensembles immobiliers complexes ?
- Quel est l’intérêt de déroger au régime de la copropriété au profit de la volumétrie ?
- Quels sont les avantages du recours à la division en volumes ?
Pourquoi et comment privilégier le recours à la volumétrie ?
- Quelle est la définition de la volumétrie retenue par le juge et la doctrine ? Quelles dispositions sont concernées ?
- Quelle est la frontière entre volumes et copropriété ?
- En fonction de quels critères choisir le régime approprié ?
- Volumes et copropriété : existe-t-il un risque de requalification en copropriété ?
- L’existence de parties communes accessoires et limitées constitue-t-elle un obstacle à la volumétrie ?
- Comment distinguer groupe d’immeubles et ensemble immobilier complexe ?
- Quelles conséquences sur le choix du régime ?
- Peut-on cumuler volumétrie et copropriété ?
- Peut-on diviser un lot de copropriété en volumes et un volume en lot de copropriété ?
- Quels sont les 3 documents nécessaires à la mise en œuvre de la division en volumes ?
- Quelle procédure suivre : structure de gestion, scission… ?
Les volumes et la complexité de l'immeuble : comment procéder ?
- Divisibilité des autorisations ou autorisations conjointes : quel choix opérer ?
- Volumétrie et opérations d’infrastructures : quid des servitudes en tréfonds ?
- Est-il possible de bénéficier d’une servitude d’utilisation des volumes en sous-sol dans le cadre d’une opération d’infrastructure ?
- Quelle mise en œuvre des autorisations d’urbanisme portant sur des volumes ?
- Quelles problématiques posées en cas de cotitularité ?
- Quelles sont les modalités de demande postérieure de permis de construire modificatif ou de transfert de permis ?
- Quelles problématiques posées dans le cadre de l’autorisation unique ?
Le déclassement en volumes : quelle articulation possible entre volumes et montages complexes ?
- Quels sont les avantages de la volumétrie dans le cas d’un ouvrage complexe ou mixte ?
- Domanialité publique : comment procéder au déclassement d’un bien ? Le déclassement rétroactif est-il possible ?
- Propriété publique et ASL : quelle compatibilité entre les régimes juridiques ?
- Quid du volume devant recevoir des constructions lorsqu’il est affecté à un service public ?
- Dans quels cas le déclassement d’un volume est-il obligatoire ?
- Peut-on constituer des servitudes sur le domaine public ?
- Servitudes d’appui, d’implantation, de vue, de surplomb, de passage de réseaux… : quelles servitudes peuvent être attachées aux différents volumes ?
- Les servitudes peuvent-elles être illimitées ?
- Quelles servitudes devez-vous anticiper ?
Volumétrie et droit de l’urbanisme : quelle articulation possible ?
- Quelle articulation possible entre la volumétrie et les dernières réglementations en matière d’urbanisme ?
- Quid du versement pour dépassement du plafond légal ?
- Quelle distinction entre l’unité foncière et l’unité volumétrique ?
- Autorisation d’urbanisme : comment viser un lot de volumes dans un dossier de demande de permis de construire ?
- Quid de l’absence de précision de la superficie dans une demande de permis de construire ?
- Quelles sont les modalités de demande de plusieurs permis portant sur un lot de volumes ?
- Dispositions de la loi ELAN et de ses décrets d’application : quels retours d’expérience sur leurs impacts pour les divisions en volumes ?
- Quid de l’usage abusif de la division en volumes ?
Volumétrie et opérations d’urbanisme : quels schémas adopter ?
- La volumétrie peut-elle être appréhendée par le droit de l’urbanisme en matière de lotissement ?
- Pouvez-vous réaliser une demande de permis de construire valant division sur des volumes ?
- Quelles conditions doivent-être réunies ?
- Volumétrie et cotitularité : comment procéder en pratique ?
- Comment s’organisent les rapports entre différents maîtres d’ouvrage ?
Mise en pratique à l’appui d’un montage 3D d’une division en volumes
Comment déterminer la nature de l’ensemble immobilier en volumes ?
- Comment calculer la surface de base ? Quid du niveau de volume par rapport au sol existant ?
- Peut-on se référer aux limites des autres volumes ?
- Quels sont les risques d’une délimitation trop précise ?
Rédaction de votre état descriptif de division et gestion courante de la division en volumes : quels sont les points à surveiller ?
- Quelle est la valeur de l’EDDV ?
- Jusqu’où aller dans la description des volumes : le calcul des coordonnées tridimensionnelles, cotations NGF, niveaux et coupes, volumes utiles… ?
- Les plans de la division sont-ils obligatoires ? Les constructions à édifier doivent-elles être relevées ?
- Quelles servitudes prévoir ? Comment rédiger son cahier des servitudes ?
- Quelles difficultés liées aux servitudes de réseau ?
- Comment prévenir les difficultés liées à la délimitation des propriétés ?
- Comment prévenir les difficultés liées à d’éventuelles reconstructions d’immeubles ?
- Quand doit être effectuée la publicité foncière de l’état descriptif de division ?
Est-il essentiel de créer une organisation juridique différente pour la gestion des éléments communs de la division ?
- Comment identifier les éléments communs de l’ensemble immobilier ?
- ASL ou AFUL : comment choisir ?
- Quelle liberté dans la fixation des règles de fonctionnement ?
- D’autres structures peuvent-elles être choisies ?
- Les avantages de l’AFUL en termes de représentation, de recouvrement des impayés…
- Comment rédiger la convention créant cette organisation alternative ?
- Clauses sensibles : soyez vigilant pour être sûr de vous exclure du régime de la copropriété
- Quelles solutions lorsque les statuts de l’organe de gestion sont mal rédigés ?
- Quid en cas d’absence d’association syndicale ? Quels risques de requalification ? Quels effets ?
Divisions en volumes : quelques cas pratiques avec des difficultés identifiées et résolues
EDDV : à vous de pratiquer !
- Temps d’échanges et de questions/réponses sur les problématiques abordées lors de la matinée
- Testez vos connaissances ! Proposition d’un petit questionnaire à choix multiples pour revenir sur les points principaux de la matinée
- À vos stylos ! Mise en place d’un court travail dirigé de mise en pratique d’un EDDV
Les divisions en volumes sont une alternative à la copropriété. Elles répondent à des besoins opérationnels dans le cadre de grands projets commerciaux ou industriels. Le déploiement des divisions en volumes implique des méthodologies complexes. La conférence sur les divisions en volumes proposée par EFE permet d'apporter de la lumière sur des éléments opérationnels.
Quel est le programme de la conférence sur les Divisions en volumes ?
Découvrez le programme de notre conférence sur les Divisions en volumes, animée par des experts de terrain.
Quels sont les enjeux de la division en volumes ?
La conférence d'EFE débute par l'organisation efficiente des ensembles immobiliers complexes. Nos conférenciers abordent l'intérêt de déroger au régime de la copropriété au profil de la volumétrie. Découvrez tous les avantages de recourir à la division en volumes.
Pourquoi et comment privilégier le recours à la volumétrie ?
Dans un second temps, les intervenants se proposent de vous détailler la définition de la volumétrie, telle qu'elle est acceptée par la justice et la doctrine. Il est important de savoir faire la différence entre volumes et copropriété tout en ayant conscience de leurs frontières respectives.
Nos experts en volumétrie présentent quels sont les critères de choix pour adopter le régime approprié à votre situation. Quels sont les éventuels risques de requalification en copropriété ? Entrez dans les détails techniques : la volumétrie peut-elle s'appliquer aux parties communes accessoires et limitées ?
La conférence est orientée sur des notions techniques comme la différence entre un groupe d'immeubles et un ensemble immobilier complexe. Les conférenciers se proposent d'aborder des thématiques en lien avec le cumul de copropriété et de volumétrie ou encore la division d'un lot de copropriété en volumes.
Les volumes et la complexité de l'immeuble : comment procéder ?
La complexité de l'immeuble impose des choix : divisibilité des autorisations ou autorisations conjointes ? Nos experts vous présentent les avantages et les inconvénients de chaque solution. Passez en revue les servitudes en tréfonds : est-il possible de bénéficier d'une servitude d'utilisation des volumes en sous-sol dans le cadre d'une opération d'infrastructure ?
La mise en œuvre des autorisations d'urbanisme en lien avec les volumes impose certaines problématiques :
- la cotitularité ;
- l'autorisation unique ;
- les modalités de demande postérieure de permis de construire modificatif ;
- les modalités de transfert de permis de construire.
Quelles articulations possibles entre volumes et montages complexes ?
Dans ce module, nos intervenants proposent de découvrir les avantages de la volumétrie dans le cadre d'un ouvrage mixte ou complexe. Les spécificités de la domanialité sont étudiées dans le cadre du déclassement d'un bien et du déclassement rétroactif.
La comptabilité entre les différents régimes juridiques de la propriété publique est analysée. Nous détaillons les cas où le déclassement d'un volume est obligatoire et comment créer des servitudes sur un domaine public. Obtenez un tour d'horizon complet sur les servitudes :
- Servitudes d'appui ;
- Servitudes de vue ;
- Servitudes d'implantation ;
- Servitudes de surplomb ;
- Servitudes de réseaux, etc.
Apprenez à anticiper les servitudes et à savoir dans quelles mesures elles peuvent être illimitées.
Quelles articulations entre volumétrie et droit de l'urbanisme ?
Lors de cette conférence, les intervenants sélectionnés par EFE présentent les solutions pour articuler les dernières réglementations en termes d'urbanisme et la volumétrie. Dans ce module, nous exposons la distinction entre unité foncière et unité volumétrique. Les modalités de l'autorisation d'urbanisme sont présentées :
- Viser un lot de volumes dans un dossier de demande de permis de construire ;
- Réagir en cas d'absence de précision de la superficie dans une demande de permis de construire ;
- Demander plusieurs permis portant sur un lot de volumes.
Les impacts de la loi ELAN ainsi que ses décrets d'application sont présentés dans une perspective de retours d'expérience vis-à-vis des divisions en volumes.
Quels schémas adopter entre volumétrie et opérations d'urbanisme ?
Les intervenants explorent avec vous comment la volumétrie peut être appréhendée par le droit de l'urbanisme dans le cadre du lotissement :
- Est-il possible de réaliser une demande de permis de construire valant division sur des volumes ?
- Comment procéder en pratique entre volumétrie et cotitularité ?
- Comment se définissent les rapports les différents maîtres d'ouvrage ?
Comment rédiger un état descriptif de division ?
Pour rédiger un état descriptif de division, il importe de savoir calculer la surface de base et le niveau de volume par rapport au sol existant. Les points de vigilance sont exposés :
- Le calcul des coordonnées tridimensionnelles ;
- Les cotations NGF ;
- Les niveaux et les coupes ;
- Les volumes utiles, etc.
Nous exposons les démarches de publicité foncière de l'état descriptif de division. La conférence se termine par quelques cas pratiques mettant en avant des difficultés identifiées et résolues.
Quels sont les objectifs et les compétences acquises de la conférence sur les Divisions en volumes ?
Les objectifs de la conférence sur les divisions en volume
Lors de la conférence, vous apprenez à mesurer l'opportunité de recourir à la division en volumes avec tous ses aspects techniques et juridiques. Notre objectif est de vous permettre d'assurer la gestion des ensembles en volumes. Identifier concrètement les autorisations à obtenir pour diviser et sélectionner les opérations les mieux adaptées.
Les compétences acquises au cours de la conférence
La conférence dédiée aux divisions en volumes permet de maîtriser les techniques sur les plans juridiques et techniques. Aucune évaluation ne vient sanctionner les acquis de cette conférence.
Qu'est-ce qu'une division de propriété en volumes ?
La division en volumes se définit comme une technique de répartition de la propriété d'un ensemble immobilier en opposition à la copropriété classique. Dans ce dernier cas, des lots et des parties communes sont définis. À l'inverse, en division de volumes, chaque partie d'un bâtiment est définie par son volume. Elle est considérée comme une propriété indépendante. La division en volumes vient en renfort pour les projets de grande envergure avec des enjeux de complexité commerciale ou industrielle. Chacun des propriétaires peut gérer son propre volume en toute autonomie.
EFE propose une conférence annuelle pour aborder les actualités et les technicités de la division en volumes. Nous sélectionnons avec soin les intervenants de cette conférence. Nous prenons en compte leurs expériences de terrain afin de vous partager un savoir-faire précieux dans le déploiement des techniques de division en volumes.
