Gérer ses baux commerciaux - Niveau 2

Maîtriser les conditions du droit au statut des baux commerciaux

Identifier les baux soumis au statut

• Cerner les conditions du droit au statut
• Étendre le droit au statut
• Identifier l'articulation entre le statut des baux commerciaux et le régime des baux professionnels

Définir les clauses négociables au regard des articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce

Le régime des baux dérogatoires : les cas pour lesquels déroger au statut des baux commerciaux est envisageable

Étude de cas : examen du régime des baux dérogatoires issu de la loi Pinel

Identifier la marge de manœuvre dans la fixation du loyer

• Négocier les charges locatives dès la souscription du bail
• Déplafonnement du loyer : cerner les conditions
• Révision triennale : comparaison avec le mécanisme d'indexation ou clauses d'échelle mobile

Étude de cas : examen de la procédure de fixation du loyer à l'occasion de la révision ou du renouvellement du bail

Optimiser la fiscalité des baux commerciaux

• Le régime fiscal du pas-de-porte, des loyers, de l'indemnité d'éviction...

Optimiser le fonctionnement des baux commerciaux

Gérer un bail commercial

• Transmission, cession du bail et sous-location : rédiger ces clauses
• Mesurer les particularités et les dangers

Entretien, réparation, travaux de mise en conformité : identifier les droits et obligations des parties

• Les clauses à négocier lors de la conclusion du bail

Étude de cas : examen du formalisme nécessaire en cas de sous-location

Anticiper la fin des baux commerciaux

Exercer le congé

Définir les conditions du droit au renouvellement du bail

• Les conditions pour le preneur
• L'utilisation du droit de repentir par le bailleur
• Le refus de renouvellement : les conditions que le bailleur peut invoquer
• Le droit de reprise du bailleur

Étude de cas : faire le point sur toutes les conditions nécessaires au renouvellement

Cerner les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction pour le locataire

• Le transfert ou la perte du fonds
• L'indemnité d'occupation
• La rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction

Maîtriser les mécanismes de résolution et de résiliation

• Résiliation amiable ou pour non-respect du bail : cerner les conséquences
• Mesurer l'impact d'une clause résolutoire sur la procédure de résiliation

Analyser le sort du bail dans une procédure collective

• Les conséquences d'une procédure collective à l'encontre du bailleur
• Redressement ou liquidation judiciaires du preneur : préserver les droits du bailleur